ตัวอย่างการคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการขายอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา

1.ข้อมูล

1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หาเมื่อ พ.ศ.2545 ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอนในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุน ทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เป็นเงิน 2,000,000 บาท

1.2 กรณีได้มาโดยทางมรดก หรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้

1.3 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา

 

• จำนวนเงินได้สุทธิ ไม่เกิน 100,000 บาท : ร้อยละ 5
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 100,000-500,000 บาท : ร้อยละ 10
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 500,000-1,000,000 บาท : ร้อยละ 20
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 1,000,000-4,000,000 บาท : ร้อยละ 30
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกิน 4,000,000 บาท : ร้อยละ 37

หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ 100,000 บาทแรก

2. วิธีการคำนวณ

2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้  (ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม)

 

• ราคาของทุนทรัพย์ 2,000,000 บาท
• หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 >> (2,000,000 * 50) / 100 = 1,000,000 บาท

2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย

 

• จากข้อ 2.1 >> 2,000,000 – 1,000,000 = 1,000,000 บาท

2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง)

 

• จากข้อ 2.2 และมีการถือครอง 5 ปี >> 1,000,000 / 5 = 200,000 บาท

2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษีเงินได้ฯ)

 

• ส่วนแรก จำนวนเงิน 100,000 บาทแรก >> (100,000 * 5) / 100 = 5,000 บาท
• ส่วนที่สอง จำนวนเงินส่วนที่เกิน 100,000 แต่ไม่เกิน 500,000 บาท >> (100,000 * 10) / 100 = 10,000 บาท
• ดังนั้น ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี คือ 5,000 + 10,000 = 15,000 บาท

2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)

15,000 * 5 (ปี) = 75,000 บาท

อสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา (นอกเขต กทม. เทศบาลเมืองพัทยา)

1. ข้อมูล

1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยรับให้เมื่อ พ.ศ.2545 ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอน ในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีกำหนดราคาประเมินฯ เป็นเงิน 2,000,000 บาท

1.2 เฉพาะกรณีมรดกหรือได้รับให้โดยเสน่หา สำหรับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตั้งอยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาล  หรือเมืองพัทยา  หรือการปกครองท้องถิ่นอื่นที่มีกฎหมายจัดตั้งขึ้นโดยเฉพาะ ให้คำนวณภาษีเฉพาะเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์  ในส่วนที่เกิน 200,000 บาท   ตลอดปีภาษีนั้น

1.3 หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้

1.4 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา

 

• จำนวนเงินได้สุทธิ ไม่เกิน 100,000 บาท : ร้อยละ 5
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 100,000-500,000 บาท : ร้อยละ 10
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 500,000-1,000,000 บาท : ร้อยละ 20
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 1,000,000-4,000,000 บาท : ร้อยละ 30
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกิน 4,000,000 บาท : ร้อยละ 37

2.วิธีการคำนวณ

2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้ (ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม) หักด้วยจำนวนเงินที่ได้รับยกเว้น

เป็นเงิน 2,000,000 บาท

 

• 2,000,000 – 200,000 = 1,800,000 บาท

หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 (1,800,000 * 50 / 100) = 900,000 บาท

2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย

 

• 1,800,000 – 900,000 = 900,000 บาท

2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง)

 

• 900,000 / 5 = 180,000 บาท

2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษี)

 

• ส่วน 100,000 แรก >> (100,000 * 5) / 100 = 5,000 บาท
• ส่วนที่สอง จำนวนเงินส่วนที่เกิน 100,000 แต่ไม่เกิน 500,000 บาท >> 80,000 * 10 / 100 = 8,000 บาท
• รวม 5,000 + 8,000 = 13,000 บาท

2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)

 

• 13,000 * 5 = 65,000 บาท

อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา

1. ข้อมูล

1.1 จดทะเบียนขายเมื่อวันที่ 2 มกราคม 2549 อสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยซื้อมาเมื่อ พ.ศ.2545 ถือครองมา 5 ปี วันนี้ได้ตกลงโอนในราคา 2,800,000 บาท และพนักงานเจ้าหน้าที่คำนวณราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามบัญชีกำหนดราคาประเมินฯ เป็นเงิน 2,000,000 บาท

1.2 บัญชีอัตราการหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามที่กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165 พ.ศ.2529) เฉพาะในกรณีได้มาทางอื่นนอกจากมรดกหรือที่ได้รับจากการให้โดยเสน่หา

 

• ถือครอง 1 ปี ร้อยละของเงินได้ 92
• ถือครอง 2 ปี ร้อยละของเงินได้ 84
• ถือครอง 3 ปี ร้อยละของเงินได้ 77
• ถือครอง 4 ปี ร้อยละของเงินได้ 71
• ถือครอง 5 ปี ร้อยละของเงินได้ 65
• ถือครอง 6 ปี ร้อยละของเงินได้ 60
• ถือครอง 7 ปี ร้อยละของเงินได้ 55
• ถือครอง 8 ปีขึ้นไป ร้อยละของเงินได้ 50

1.3 บัญชีอัตราภาษีเงินได้ สำหรับบุคคลธรรมดา

 

• จำนวนเงินได้สุทธิ ไม่เกิน 100,000 บาท : ร้อยละ 5
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 100,000-500,000 บาท : ร้อยละ 10
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 500,000-1,000,000 บาท : ร้อยละ 20
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกินแต่ไม่เกิน 1,000,000-4,000,000 บาท : ร้อยละ 30
• จำนวนเงินได้สุทธิ ส่วนที่เกิน 4,000,000 บาท : ร้อยละ 37

หมายเหตุ กรณีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้รับยกเว้นภาษี สำหรับเงินได้สุทธิ 100,000 บาทแรก

2. วิธีการคำนวณ

2.1 ทุนทรัพย์ที่ถือเป็นเงินได้(ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนด) = 2,000,000 บาท

 

• หักค่าใช้จ่าย ร้อยละ 65 >> (2,000,000 * 65) / 100 =  1,300,000 บาท

2.2 เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย

 

• 2,000,000 – 1,300,000 = 700,000 บาท

2.3 เงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.2 หารด้วยปีที่ถือครอง)

 

• 700,000 / 5  = 140,000 บาท

2.4 ภาษีเงินได้เฉลี่ยต่อปี (ตาม 2.3 คูณด้วยอัตราภาษี)

 

• ส่วน 100,000 แรก >> (100,000 * 5) / 100 = 5,000 บาท
• ส่วนที่เกิน 100,000 แต่ไม่เกิน 500,000 >> (40,000 * 10) / 100 = 4,000 บาท
• รวมทั้งหมด 5,000 + 4,000 = 9,000 บาท

2.5 ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระ (ตาม 2.4 คูณด้วยปีที่ถือครอง)

 

• 9,000 * 5 = 45,000 บาท

ภาษีเงินได้นิติบุคคลจากการขายอสังหาริมทรัพย์

บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์

1. ข้อมูล

บริษัท ก จำกัด ซื้อที่ดินมาเมื่อ 5 ปีก่อน และได้ขายไปเป็นจำนวนเงิน 15,000,000 บาท  ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามกฏหมายที่ดิน 12,000,000 บาท โดยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมในเดือนตุลาคม 2549

2. วิธีการคำนวณ

2.1 ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 15,000,000 บาท

2.2 ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ (ตามราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม) 12,000,000 บาท

2.3 ราคาที่ใช้คำนวณ 15,000,000 บาท

2.4 คูณอัตราภาษี ร้อยละ 1

2.5 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คือ 15,000,000 * 1 / 100 = 150,000 บาท

ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ

1. ข้อมูล

บริษัท บางกอกการเกษตร จำกัด ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินขาย ปรากฏว่าในเดือน มกราคม มีรายรับจากการขายที่ดิน (ก่อนหักรายจ่าย) เป็นเงิน 1,000,000 บาท แต่ราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม 800,000 บาท นอกจากนี้ ได้ยกที่ดินให้กรรมการบริษัท 1 แปลง คิดเป็นมูลค่า ตามราคาประเมินที่ใช้จดสิทธิและนิติกรรม 500,000 บาทอีกด้วย

บริษัทจะต้องคำนวณภาษี ธุรกิจเฉพาะสำหรับเดือนมกราคม ดังนี้

2. วิธีการคำนวณ

2.1 รายรับจากการขายที่ดินและยกที่ดินให้ผู้อื่น (ถือว่าขาย)  เป็นเงิน 1,500,000 บาท
2.2 เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตราร้อยละ 3 = (3 * 1,500,000) / 100 เป็นเงิน  45,000 บาท
2.3 เสียภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นเงิน 4,500 บาท
2.4 รวมเป็นเงิน 45,000 + 4,500 = 49,500 บาท

อากรแสตมป์

ตัวอย่างการคำนวณอากรแสตมป์

1. ข้อมูล

นาย สมเกียรติ ขายที่ดินเป็นเงิน 1,400,500 บาท ราคาประเมินที่ใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม 800,000 บาท จะต้องเสียอากรแสตมป์ ดังนี้

2. วิธีการคำนวณ

2.1 รายรับจากการขายที่ดิน เป็นเงิน 1,400,500 บาท
2.2 เสียอากรแสตมป์  1,400,500 / 200 = 7,002.50 เป็นเงิน 7,003 บาท